1.酒店的分类与红利模式
酒店业是指发售留宿、宴会及会议等服务调换房间租金及服务报酬的行业。按照服务提供的范例能够分为全服务酒店及有限服务酒店。全服务酒店所提供的服务要紧包含留宿、会议、宴会、度假休闲相关的服务。有限服务酒店剥离了全服务酒店的非焦点功效，只提供B&B（早餐+床）服务。
从连锁酒店经营者角度按照经营形式来分类，要紧分为自营与加盟两品种型。自营与加盟非常要紧的差别在于租金及经营性负担是否由酒店团体来负担。自营业务中，酒店团体负担租金以及运营价格，酒店经管团体负担了绝大片面的经营性风险。因此，划分自营业务和加盟业务的要紧尺度为是否负担了大片面经营风险（要紧是下行风险）。
自营又分为：矜持物业（Owned）与租赁经营（Leased），两者的要紧差别在于用于经营的酒店物业是否属于酒店团体。当前绝大多数酒店团体的经营物业来自于租赁。
加盟分为经管加盟（ManachisedHotel）与品牌加盟(FranchisedHotel)两类。两者的要紧差别是是否由酒店团体派驻经管职员。当前国内以经管加盟为要紧同盟形式。国外以经管加盟以及品牌加盟并重。某些较为出名的国外品牌会经历“长期经管和谈”（longterm-agreement）来规避经营性风险，固然单体酒店的人事权/财务权/经营权（由酒店团体交租金）都属于酒店经管团体，但是由于经营性风险经历“和谈”规避了，以是本质上这种业务应该属于经管加盟领域。
自营业务VS加盟业务
自营的红利来自酒店经营，加盟的红利来自加盟费；相较于加盟模式，自营酒店的经营性风险更高。自营的红利模式为经营酒店，要紧的营收为房费、会务费以及其余服务性收入。要紧的老本为装修、租金、人工及耗材。加盟店收入要紧靠一次性加盟价格及连接加盟费（普通按照营收的百分比提取），老本要紧有人工及后台支持老本（营销价格、行政价格的摊派以及经管人工价格）。久远来看加盟模式具有较强的范围效应。
以加盟形式为主导是酒店团体做大后的势必选定。加盟模式相较直营模式经营性风险更小，在具有品牌及经管输出能力后，将会成为要紧的业务拓展模式。直营模式是重资产模式有较大的经营性风险，同时经营性弹性也较大。轻资产模式经营性风险较小，比较较为稳定，因此品牌与经管输出为焦点的商业模式。
在直营模式下租金与RevPAR是两个焦点变量，两者的驱动成分都是商业的繁荣程度，但周期长度却迥异较大，租金以8年～10年为一个周期，RevPAR周期则多为1个月～2个月（客房租金调整周期）。直营模式是出租者与酒店经管团体对未来经济繁荣程度的对赌，酒店经管者负担颠簸风险。如如果经济繁荣程度比出租价格隐含的繁荣程度更高则酒店经营者获取较大收益，反之亦然。
这种风险的不匹配在长期运营过程中会带来势必的风险露出（如经济危机时，酒店大多吃亏）。酒店团体焦点能力并不是对经济的预测（大概说酒店团体的焦点代价并不是风险对赌），而是对酒店业务的经管能力。
加盟模式则能够更好的表现酒店团体的经管能力。从加盟商的角度来看，他们比团体自营店具有更好的风险匹配（多数加盟经营者为自有物业的全部人大概对本地商业租赁市场有较强信息上风）能够对冲大片面的租金颠簸风险，但是短缺客户引流与经管能力。因此，加盟模式在酒店团体具有一定的品牌输出能力后，将会成为要紧的业务拓展模式。
2.酒店业开展综述：从强横开展到存量整合
我国酒店业从非常初的“五星级+召唤所”的哑铃型产物布局，逐步开展到当前奢华、高端、中端兼具的“金字塔型”布局。供需关系也逐步从总量提供不足向布局性供需失衡转变。
建国近70年来，我国酒店行业历经四个大的历史阶段：
第一阶段（49年月至80年月），酒店业开展初期。建国初期百废待兴，以决策经济为主导的经济系统下，我国造成了以“五星级+召唤所”的基础留宿系统。五星级酒店多针对外宾，国内差旅需求经历“召唤所+宾馆”形式办理。酒店产物布局发现“哑铃型”。
第二阶段（80年月至2010年前后），酒店业快速开展期。改革开放后经济高速开展，留宿业固定资产投资快速增进。提供的增进速率显著慢于需求的增进，老本端处于低位，酒店利润较高。酒店业需求快速开展，国内品牌、国外酒店品牌以及单体酒店在中国快速开展。
第三阶段（2011年～2016年），温和增进时期。酒店供需关系逐步饱和，叠加13年“抑制三公花费”，高端酒店吃亏面扩大。固定资产投资增速趋缓，2014年初次发现负增进，未来酒店业增速趋缓。
第四阶段（肇始于2016年），存量整合期。这一时期留宿业固定资产投资初次发现负增进，大型酒店团体以并购的形式实现资源的快速整合。例如：锦江回收7天/维也纳，首旅回收如家，华住回收橘子水晶。单体酒店生计空间逐步被收缩，连锁酒店团体以加盟店形式逐步整合单体店（大酒店团体加盟店新开店增速仍旧保持高位）。存量整合阶段将会连接很长一段光阴，酒店行业密集度也会逐步抬升。
两供需分析
酒店的需求端比较较为安稳，本地交通（人流）增速能够间接的反馈需求增速关系。普通是火车载客量以及机场吞吐增速，能够大要对应本地的留宿需求增速情况。相较于需求端，提供端的颠簸性则会大许多。只有有适用的物业，新增酒店的周期大致为9个月～12个月。区域性的提供以及布局行的提供不足是酒店行业的要紧冲突。
区域提供与需求周期
我国的供需布局已从早期的求过于供，逐步转变到地区性与布局性供需失衡，发现一定的提供周期属性。从微观上来讲，一个酒店业主在决意是否营业时并不晓得其余新进来者的决策，也不能够准确预测区域性的需求增进，因此区域性供需颠簸总是存在。但是伴随投资放缓，这种颠簸会逐步收敛。中国正处提供颠簸腻滑的阶段。
需求端伴随经济安稳增进，据预测酒店总需求以每一年10%摆布的速率安稳递加。酒店的总需求根基即是留宿游客数。人们出行概括为四种运输途径，即为：铁路、公路、民航与水运（占比极小）。尝试用交运数据来倒推留宿需求（只能定性分析，假定每个游客到达目的地后保存的天数未改变）。从天下总运量来看，根基反馈的是公路客流的情况（公路客流占天下总运量的80%摆布，14年增速大幅下滑要紧由于统计口径中剔除市内交通所致）。
而从出行平均距离来看，公路及水运都较短，对应出行光阴小于1小时，并不能够产生留宿需求。而铁路与民航出行距离划分在447公里及1700公里，当天来回的大概性较小，与我国酒店需求根基匹配。比年来，民航运量与铁路运量根基保持在年均10%的增速，因此揣度酒店的需求侧也以10%摆布的速率递加。
从出行老本思量，航空出行根基对应的是中高端酒店需求，铁路出行则对应经济及中型酒店需求较多。从近几年增速来看，航空客运增速数据略快于铁路增速，从一个侧面反映中端需求的增进强大。
历年连锁酒店房间数（万间）
提供端颠簸性明显大于需求端，增速区间从早期的20%下滑至个位数。提供端的历年天下酒店房间总数的统计数据并不连贯，这里咱们以连锁酒店每一年净增加房间数作为提供端变更的替代指标。连锁酒店的增速颠簸性明显大于需求端的颠簸性。连锁酒店占酒店业22%的份额，能够从侧面反映出提供端的变更情况。
从增速颠簸与新开店的数据来看，铁路客流增速对下一年的酒店营业数有非常直接的影响。需求对提供的影响具有一年摆布的时滞。由于数据的不可得，咱们暂用连锁酒店团体的新开店数目来替代天下新开店数目。通常在铁路人流增速较大的年份的T+1年，新增连锁酒店房间数会明显上涨。例如：2010年铁路人流增速10.2%（较2009年4.7%增速，增加5.5pct），2011年连锁酒店新增房间数达20.28万间（较2010年增加37%）。
我国酒店连锁化率仅22%，相较美国近70%的连锁化率仍有较大的提升空间。城镇留宿业固定资产投资是天下留宿固定投资的要紧组成片面，2015年，城镇留宿业投资实现额占天下比例到达98%，根基能够代表天下的全体情况。
从天下月度固定资产投资数据来看，留宿行业的固定资产投资在2015年2月初次发现负增进。从城镇固定资产年度数据来看，2014年首先留宿业固定资产投资增速首先大幅放缓，2016年整年留宿业投资为负增进。
2016年是存量整合元年。重新建/扩建/革新占非常近看，比年来“扩建+改建”投资占比上涨明显，新建投资在留宿业投资中占比有逐年下降的趋向。
停止2016年，我国连锁有限服务客房总数已达213.47万间，酒店数达2.4万家。凭据中国饭铺协会数据表现：停止今年年头，我国有限服务酒店总数已到达2.4万家，同比共增加2669家（增速12.4%），客房总数为213.47万间，同比增加了16.55万间（增速8.41%）。
留宿业固定资产投资能够代表整个行业的增速程度，连锁酒店数目增速能够代表连锁酒店的扩张情况。比年来连锁酒店增速连接高于行业投资增速，分析连锁酒店正在逐步整合单体酒店，市场密集程度（连锁化率）也在稳步进步。
历年连锁酒店单店房间数
历年经济型酒店连锁化率（范围以上口径）
比拟连锁酒店数目与城镇固定资产投资实现额能够发现，在2014年、2015年、2016年，连锁酒店团体的增速为28.7%、31.2%、12.4%，显著快于城镇留宿业固定资产投资增速2.2%、1.9%、-11.1%。城镇留宿业固定资产投资大概即是天下酒店数目增速，印证了连锁酒店正在逐步整合单体酒店这一观点。微观上实在也能够印证这一点，华住今年年新开店中50%来自于存量酒店的转化。
连锁酒店单店房间数发现下滑趋向，要紧原因是较大单体留宿物业的可获取性正在下降。未来连锁酒店单店范围发现微降趋向，范围以上单体酒店依然有较大整合空间。
2016年范围以上酒店连锁化率大概为22%。这里咱们觉得范围以上（70个房间以上酒店）连锁化率更能代表实在情况。普通连锁酒店的单酒店房间数在70个～250个房间不等（平均值在88，中位数在100摆布），范围以上连锁化率能够更好地反馈连锁酒店占比的情况。停止2016年关美国的品牌连锁化率大概在70%摆布（华住年报预计），比我国高了3倍多，未来我国连锁化率仍有较大提升空间。
伴随花费偏好以及客流的温和增进，需求端发生了却构性变更，要紧冲突从总量不足到布局性提供不足。在需求总量稳步增进的前提下，我国人均可支配收入（尤其是中产阶层人群）、人均旅行支付价格也逐步走高，中端需求上涨明显。提供规矩面，存量酒店发现布局性提供过剩与不足共存的局面，未来提供布局会逐步向需求端布局靠拢。
这种需求与提供的错配与我国的酒店开展历史有直接的关系，也是我国经济开展阶段性的映射。存量提供布局与“三公花费”以及“商圈配套”等宏观经济征象级疑问都有关联。当前我国从增量经济向存量经济转化，经济以政府和投资为主导的驱能源正在转化为以花费者偏好为主的驱动。
凭据盈碟征询统计，停止2016年我国共有酒店28.90万家（范围以上酒店，单酒店客房数在15以上），客房总数1410万间（平均客房范围49间）。
财产漫衍与未来酒店需求匡算（当前需求布局）
高中低端房间数漫衍及竞争强度（当前提供布局）
我国酒店房间数漫衍发现梯形布局，奢华型酒店区域性过剩，中高端酒店总量不足，经济型酒店全体提供平均但整合空间较大。凭据盈碟征询统计，停止2016年关，奢华型（对应五星）、高级（四星）、中档（三星）以及经济型（二星及以下）客房数划分大概为：108万间、172万间、214万间以及915万间。划分占客房总数的8%、12%、15%、65%。我国酒店房间数与财产漫衍根基相顺应，未来伴随花费晋级，品牌化整合的空间仍旧很大。当且仅当提供布局与需求布局相匹配时，市场提供布局才会稳定，当前处在提供端布局向需求端调整阶段。
奢华酒店对应五星级酒店，当前竞争状况加剧，吃亏面较大。高端酒店子行业景气程度不高的原因是多种多样的，非常要紧有如下几个原因：
1.地产商配套五星级酒店以更好的贩卖室庐及商业地产，导致片面区域的提供过剩；
2.袭击三公花费后，单店红利能力下滑；
3.片面处所性五星级酒店客流吸引能力差导致入住率较低。
中高端酒店对应三星及四星酒店，当前市场提供明显不足，是未来行业要紧开展方向。以城镇游览人次是农村游览人次的2倍为依据，保守预计中等收入群体出行人次为低收入群体的2倍，高收入群体为3倍，而当前中等收入群体为2.8亿关，高收入群体为0.2亿，低收入群体为9.5亿。预计出行次数少于1的关数为2.5亿（农村关为5.5亿，外出务工职员为3亿），且为低收入群体，除2.5亿出行关数少于1次的低收入群体，则三个阶层出行人数划分为8亿、2.8亿、0.2亿。假定低收入群体出行次数为X，则中等收入群体出行次数为2X，高收入群体出行次数为3X。
三个阶层总出行次数为8X、5.6X、0.6X，总出行为14.2X，划分占比56%、39%、5%。假定中等收入群体出差旅行对应的酒店为中高端，则经历出行次数比例来揣度未来中高端酒店应占比跨越39%以上（通常中等收入群体出差较为频繁，以是占比应该大于人数占比，39%为保守预计），当前占比仅27.4%提升空间仍大。
经济型酒店对应二星及以下酒店，当前处于总量供需平均阶段，但品牌整合空间仍大。经济型酒店房间数是品类中至多的，到达915万间，占到天下房间总数的65%。这一比例也符合我国的财产分派状况。未来品牌酒店将会连续以加盟形式逐步整合经济酒店市场份额。从无牌服务的非尺度化到连锁品牌尺度化服务品格，整合的过程也是花费晋级的过程。
